Los Bancos, con bastante frecuencia, insertan en los contratos de préstamos hipotecarios una cláusula por la que el cliente, en el caso de que se proponga amortizar el préstamo antes de su vencimiento, deba retribuir a la Entidad con un porcentaje, en muchas ocasiones elevado, que le “compensaría” del lucro cesante que deja de percibir por los intereses que se hubieran generado a cargo del capital pendiente del préstamo.
Con anterioridad a diciembre de 2007 esta cláusula se insertaba de forma desmedida, habiéndose encargado los jueces de declarar su nulidad en muchas ocasiones, por la falta de transparencia con motivo de la forma en la que había sido redactada o insertada en el contrato de préstamo y, además, en otras ocasiones, por considerarse cantidades desproporcionadas, al conducir al consumidor, en muchos supuestos, a tener que satisfacer comisiones de más de un 18% del capital pendiente de amortizar, lo que implicaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes (SAP Madrid de 2 marzo 2006).
Tras la práctica jurisprudencial, fue el legislador el que fijó un límite a partir del cual habría de considerarse abusiva esta cláusula. El artículo 8 de la Ley 41/2007, de 7 de diciembre, estableció que si el préstamo o crédito hipotecario (formalizado con posterioridad a 07/12/2007) recae sobre un vivienda y el prestatario es persona física o jurídica que tribute por el régimen de empresas de reducida dimensión, el límite de esta comisión es del 0,5%, si la amortización anticipada se produce los cinco primeros años de la vida del préstamo, y del 0,25%, si se produce pasados los cinco primeros años.
Así las cosas, para las hipotecas formalizadas con anterioridad al 7 de diciembre de 2007, la cláusula de comisión por amortización anticipada había sido considerada abusiva por la jurisprudencia, bien por falta de transparencia, bien por acusar una falta de reciprocidad o equilibrio entre las prestaciones de las partes y, para las hipotecas formalizadas a partir de entonces, esta cláusula habría de ser necesariamente considerada abusiva cuando excediera del límite legal establecido, toda vez que, en cualquier caso, la Entidad habría de acreditar no sólo el daño directo que la amortización anticipada le hubiera producido sino también la cuantificación del daño o cuantía que habría dejado de percibir como consecuencia de dicha amortización.
Ahora bien, este límite legal parece no ser ya tampoco suficiente. Desde Europa ahora se prohíbe a los Bancos que cobren comisiones por amortización anticipada a partir del sexto año de la firma de la hipoteca. Así se contempla en la Directiva europea 17/2014/UE, de 4 febrero de 2014, cuyo plazo de trasposición venció el 21 de marzo de 2016, teniendo, desde entonces, plena eficacia en nuestro Derecho, pudiendo beneficiarse de ella todos los hipotecados, incluso, con carácter retroactivo, de tal forma que, por ahora y sin perjuicio de que estos términos puedan ser mejorados por el legislador nacional, una vez se lleve a cabo la transposición, considero que esta comisión tendrá el límite, del 0,50%, durante los primeros 5 años, y del 0,25%, durante el sexto año, no pudiendo exigirse comisión alguna, por este concepto, a partir de entonces.
El Anteproyecto de Ley, de fecha 26 de julio de 2016, prevé que, por lo que respecta a comisión por amortización anticipada, la Entidad y el cliente, en su caso, puedan pactar, o bien una comisión de hasta el 0,25% durante los cinco primeros años, o bien una comisión de hasta el 0,5% durante los 3 primeros años. Es decir, en caso de que llegara a aprobarse este Anteproyecto de Ley en la forma que lo contempla hoy el Gobierno, no se generará comisión de amortización anticipada alguna más allá del quinto o del tercer año, según ésta se haya pactado con un límite máximo del 0,25% o el 0,5%, respectivamente.
Almudena Jiménez Cruz
Departamento Jurídico
Lex Consulting Abogados S.L.
